物業行業的趨勢分析

随着物業行業的發展，逐步分化出不同的物業管理服務類型。主要分為商業物業、住宅物業、行政物業和工業物業，其中商業物業和住宅物業是主要類型

未來幾年，物業行業的一個發展趨勢主要是以下這幾個方向：

住宅物業管理作為房地産開發延伸服務環節的作用将進一步增強，因而仍會以開發商自建自管的模式為主。由于目前房地産開發的利潤遠遠超出物業服務的利潤，在加上消費者在購房的決定因素中物業服務的比重逐步提高、中海、萬科等較有影響的物業公司收縮項目的示範作用，住宅物業管理作為房地産開發延伸服務環節的作用将進一步增強。在全國100強物業管理企業中，62%的企業由開發商設立。考慮存在大量的項目公司，全國物業管理企業平均水平此數值會更大，保守估計會達到70%以上。盡管《物權法》第八十一條規定，業主可以自行管理物業，然而物業綜合性、複雜性、專業性的特點，導緻業主自管實踐不可能成為一種主流模式。所以，住宅物業仍會以自建自管為主。

市場将湧現一批管理規模大，品牌知名度高的企業。目前物業管理公司普遍規模偏小，行業集中度低。國内規模最大的前三家物業管理企業的管理面積僅占總物業管理面積的0.58%。上海物業管理公司2563家，平均每家管理不足10萬平方米；深圳物業管理機構1029家，平均每家管理項目5.1個，管理面積24萬平方米。随着我國物業管理企業逐步走向規模化、多元化和跨區域化，行業集中度将逐步提升；一些知名的物業公司執行收縮的策略以及住宅物業管理微薄的利潤也會淘汰規模小的公司，這也有利于促進行業集中度的提升。

高端商業物業具有良好的盈利性，市場吸引力高；高端物業項目的客戶對物管企業的專業能力、服務理念、人才、品牌等方面都提出了較高的要求；由于物業所有權的轉移，或開發商出于對物業價值的考慮，物業管理市場最終将走向由市場和客戶進行選擇。市場和客戶選擇的結果必将使市場競争加劇，促進物業管理品牌化、規模化的發展，從而提高行業集中度。現有優勢企業會憑借其自身的競争能力，在增量物業管理市場中争取更多市場份額。

資産管理、物業經營、物業顧問等業務的高盈利性會對開展商業物業的公司具有很強的吸引力；另一方面，開展商業物業的公司一般具有較強的資本實力和較好的人力資源，其主要服務對象也具備對于物業全價值鍊經營的潛在要求，所以開展商業物業的公司對物業全價值鍊經營具備良好的匹配度。這樣從物業行業的發展來看，一些先進的商業物業企業在立足于物業管理的同時積極地拓展物業經營、物業顧問等多個業務環節，形成物業管理的全價值鍊經營，以充分發揮協同優勢，更好的滿足客戶需求。

行業将會湧現實力強大的專業服務商，物業管理公司将向管理集成商轉型。目前衆多物業管理公司采用一體化的管理格局，設有屬于自己的若幹專業的分公司或部門，形成獨具特色的“小而全”的企業。它們在産業發展上不成熟，與之關聯的保安、保潔、綠化、維修等專業公司不成規模，成本較高，這些使“小而全”的物業公司經營運作較為困難。是必發揮一己之長，放棄“全”的形式，形成物業行業的專業服務商。這些服務商利用其規模優勢降低成本又刺激了“大而全”的公司将自己的某些業務交與專業服務商。使“大而全”的公司全力做“大”。這樣，物業管理行業将實現管理層和作業層的分離，使作業層，包括電梯、保潔、綠化等逐步實現專業化。物業管理公司成為服務集成商，即專業服務的搜集者和整合者，物業管理企業不再直接向業主提供有形服務，而是通過管理能力整合專業公司，為業主提供服務。